據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹介紹,截止到今年10月,商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的,不到10%,最高點的時候是16%,這也意味著在建房屋中90%未賣出去。
在秦虹看來,商品房的供應量很大,賣得少,建得多,全國總的供求關(guān)系還是處于偏松、部分過剩的狀態(tài),這也意味著,即使出臺有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策,市場的恢復也需要一定的時間。秦虹測算,截止到6月份,算全國的供求關(guān)系,大概需要兩年才可以恢復正常。
據(jù)21世紀網(wǎng)報道,樓市分化引發(fā)土地市場的分化格局。
根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù),截止到目前,北、上、廣、深四大一線城市住宅地塊的賣地金額高達3275億,這一數(shù)據(jù)不僅超過了去年全年的交易記錄,也歷史上首次突破3000億元大關(guān),并有望突破3500億。
從樓面地價來看,一線城市成交的203宗住宅土地平均樓面價高達11781元/平方米,同比2013年的7571元/平方米上漲55.6%。
21世紀經(jīng)濟報道記者亦多方調(diào)查獲悉,和一線城市的全年將創(chuàng)新高相比,三四線城市土地市場較為慘淡,低溢價成交為常態(tài)。
根據(jù)指數(shù)研究院[微博]的監(jiān)測,全國300個城市中三四線稱11月的土地僅土地出讓金為269億元,環(huán)比減少51%,同比減少79%。
房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強介紹,從全國的地價來看,一線城市地價處于一個快速上漲的過程,二、三、四線城市的地價仍處于下降的趨勢。
談及一線城市土地市場的量價齊增,房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示,在樓市分化格局下,受產(chǎn)業(yè)、資源、人口導入等諸多因素的影響,開發(fā)商都紛紛撤離三四線城市而回歸至一線城市。
樓市供求仍需兩年恢復
根據(jù)往年的經(jīng)驗來看,土地市場供應的小年,即是次年樓市成交的大年。
受房地產(chǎn)市場下行的影響,2014年的土地市場并不樂觀,根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,前9個月,土地購置面積增速持續(xù)為負,且在10月才由負轉(zhuǎn)正,同比增長1.2%。
在住建部政策研究中心主任秦虹看來,這一規(guī)律并不會如實反映在2015年的樓市上。
秦虹介紹,截止到今年10月,商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的,不到10%,最高點的時候是16%,這也意味著在建房屋中90%未賣出去。
在秦虹看來,商品房的供應量很大,賣得少,建得多,全國總的供求關(guān)系還是處于偏松、部分過剩的狀態(tài),這也意味著,即使出臺有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策,市場的恢復也需要一定的時間。
秦虹測算,截止到6月份,算全國的供求關(guān)系,大概需要兩年才可以恢復正常。
各地推地積極性大增
值得一提的是,臨近年底,各地的推地積極性大增。
一線城市北京、上海在過去的11月迎來土地市場的供需兩旺,也在12月加大推地力度。
根據(jù)北京市土地儲備中心資料,12月北京將繼續(xù)推出6宗土地掛牌出讓,光是起始價就達到了近140億元。
與此同時,上海12月份將推出34幅經(jīng)營性用地(剔除工業(yè)用地及動遷安置房),合計出讓面積123.32萬平方米,起始總價達到177.9億。
根據(jù)指數(shù)研究院的監(jiān)測,12月首周(12月1日-7日),40個主要城市土地推出量環(huán)比增加77%。
三四線城市也不例外,以濟南為例,12月首周,濟南市國土局分2批推出22宗國有商住建設(shè)用地,總面積達2048畝,力度之大,十分罕見。
長沙12月也有18宗土地掛牌截止,土地總出讓面積為1626121.85平方米,環(huán)比上漲673%;掛牌出讓的起始價達47.92億元,環(huán)比上漲164%。
“一方面在一系列刺激消費的樓市新政出臺后,樓市趨穩(wěn),房企拿地的積極性增加,地方政府也希望抓此窗口推地。”張大偉介紹,另一方面,和上市房企趕跑年度銷售任務一樣,地方政府年底前推地也有完成供地任務的要求。
不過,這也存在一定的矛盾,“從分類調(diào)控和穩(wěn)定市場的角度,庫存量大的地方要減少供地,去庫存。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進如是介紹。
中房協(xié)名譽副會長朱中一也表示,年底至明年的一個重要時期,樓市的一個重要方向即是消化和盤活存量,以穩(wěn)定市場。
在解釋當前樓市存在的差異化過剩時,秦虹稱,和2010年后地方政府的土地財政的推波助瀾有很大的關(guān)系。“2010年之后,地方政府上了很多基礎(chǔ)設(shè)施的項目,需要大筆資金,房價貴的地方,賣高價地,地價低的地方,多賣地,提高容積率,多收資金。土地供應大幅度的增加,容積率大幅增高,如此也導致供給量在2010年后出現(xiàn)了快速增長的狀態(tài)。”
嚴躍進認為,雖然商品房銷售在一系列新政下相比前三季度有所恢復,但供應量也在同步恢復,這也將在一定程度上減少去庫存的周期。
“當然,從地方的角度說,土地作為重要的財政來源,一旦減少供應和成交,地方的財政收入也驟降,并將直接影響地方的工程和債務情況。”嚴躍進認為,長期來看,應該抓緊推進諸如房地產(chǎn)稅改革等樓市調(diào)控的長效機制。